Procesul de evaluare daune este necesar pentru determinarea pierderilor și/sau prejudiciului adus ca urmare a unui risc asigurat (dezastru natural, eveniment neprevazut, accident sau cauzat de om).
La estimarea valorii daunelor, este extrem de important ca asiguratul să fie despăgubit cu întreaga sumă la care este îndreptățit conform poliței de asigurare.
Evaluare daune la proprietati
Rapoartele de evaluare daune pentru bunuri, cladiri si alte constructii (locuinte, hale, etc.), sunt intocmite de noi in conformitate cu standardele ANEVAR SEV450. Evaluatorul estimează costul lucrărilor de reparații ale clădirilor sau ale proprietăților imobiliare afectate sau distruse, ca urmare a producerii unui risc asigurat. In baza costului de reparatie/ inlocuire, se va determina despagubirea cuvenită asiguratului, in conformitate cu conditiile de asigurare.
Suma maximă a despăgubirilor este suma asigurată prevazuta in contractul de asigurare, chiar dacă se poate întâmpla ca aceasta să nu acopere în totalitate dauna.
Un raport de daune materiale este un document care oferă o relatare detaliată a daunelor suferite la o proprietate. Acesta servește ca o înregistrare cuprinzătoare a incidentului, descriind amploarea pagubei, cauza sau evenimentul care a dus la acesta și orice alte informații relevante legate de incident.
Evaluare daune pentru avarii partiale
Prin daună parţială se înţelege avarierea bunurilor în aşa fel încât acestea se pot reface sau mai pot fi folosite prin repararea părţilor componente sau a pieselor avariate sau prin înlocuirea, recondiţionarea sau restaurarea acestora.
În general, este prudent ca asigurarea (așadar și primele de asigurare) să se incheiei la valoarea de nou/ de inlocuire. Ocazional, polițele de asigurare pot fi emise si atunci când ambele părți cunosc și acceptă că suma asigurată este mai mică decât valoarea totală la risc.
Evaluare daune pentru dauna totala
In caz de daună totală:
- dacă asigurarea s-a făcut la valoarea de înlocuire de nou, evaluarea despăgubirii se face la această valoare;
- dacă asigurarea s-a făcut la valoarea de piaţă, evaluarea despăgubirii se va face la valoarea bunului din momentul daunei.
În cazul unei daune totale, asigurătorii vor plăti cel mult suma asigurată. De aceea este important ca această sumă să se stabilească cu atenție și să fie revizuită în mod regulat. Nu intră în atribuțiile evaluatorului să ia în considerare limitările contractuale ale asigurării.
Estimarea costurilor de refacere
Scopul convențional al poliței de asigurare este acoperirea pierderilor cauzate de daune. O estimare a costului de refacere trebuie să se bazeze mai degrabă pe costul de înlocuire total, decât pe valoarea de piață sau pe alt tip al valorii, cu excepția cazurilor în care contractul de asigurare specifică altfel. În aceste cazuri, raportul de evaluare daune va specifica clar faptul că valoarea determinată nu este o estimare a costurilor de refacere și se va preciza tipul efectiv al valorii.
În raportul de estimare a daunelor, evaluatorul poate include în costul de refacere si costuri suplimentare, daca acestea sunt accoperite prin conditiile de asigurare, cum ar fi:
- costurile de demolare a structurii existente, precum și cele aferente oricăror lucrări necesare pentru protejarea clădirilor adiacente sau alipite;
- costul îndepărtării molozului și a altor deșeuri de pe teren;
- costurile asociate cu depozitarea deșeurilor în depozite ecologice;
- onorariile pentru arhitecți, topografi, ingineri și costurile altor servicii relevante;
- taxele și costurile asociate cu obținerea certificatului de urbanism și a autorizației de construire.
Proceduri pentru estimarea valorii daunelor
Procedura pentru intocmirea raportului de evaluare daune
Lista uzuală de proceduri cuprinde următoarele:
- confirmarea misiunii;
- contactarea reprezentantului asiguratului;
- efectuarea inspecției în prezența tuturor părților implicate;
- înregistrarea proprietății imobiliare deteriorate și a pagubelor provocate acesteia;
- stabilirea cauzei care a provocat paguba;
- dacă asiguratul nu este de acord cu concluziile evaluatorului, opinia asiguratului va fi consemnată de evaluator înainte ca acesta să comunice concluziile finale;
- descrierea cauzei care a provocat dauna, incluzând referințele la reglementările oficiale și la alte norme;
- în cazul dezastrelor naturale trebuie avute în vedere aspecte relevante privind factorii de la momentul producerii incidentului;
- înregistrarea magnitudinii daunelor;
- se iau în considerare și se raportează măsurile imediate care se impun pentru a proteja proprietatea imobiliară și pentru a evita pagubele suplimentare;
- raportul de evaluare daune va conține o descriere a lucrărilor de reparație necesare, urmată de calculul costurilor;
- în anumite situații nu este posibilă finalizarea imediată a inspecției și a raportului, ceea ce impune elaborarea unui raport intermediar pentru a estima bugetul necesar costurilor;
- în astfel de situații, părțile trebuie să convină asupra procedurilor de demolare în scopul determinării cauzei precise a daunei și magnitudinii acesteia;
- recomandarea metodei de reparație adecvată;
- emiterea raportului final.
Procedura pentru raportarea valorii daunelor
Contractele de asigurări conțin clauze diferite privind aprobarea și limitările cererilor de despăgubire. Așadar, trebuie să cunoastem bine contractul de asigurare încheiat pentru proprietatea imobiliară în cauză. Pentru ca asiguratul să beneficieze de plata corectă a despăgubirilor, trebuie să luam în considerare factori precum: excluderile, fransizele, proportia de asigurare, suprafetele cladirilor, starea fizica a cladirilor si altele.
Procedura principala pentru raportarea valorii daunelor, este aceea de estimare și descriere în mod adecvat a următoarele elemente:
- localizarea și utilizarea proprietății subiect și cele ale proprietăților adiacente; precum și adresa beneficiarului contractului de asigurare;
- clădirea/spațiul, numărul de etaje, facilități și acces;
- dotări interioare și exterioare, inclusiv o fișă a detaliilor constructive, dimensiunilor, instalațiilor și utilizării, ilustrate de numeroase fotografii
- materiale sau caracteristici care nu se regăsesc uzual la proprietăți asemănătoare sau situațiilor în care costul de înlocuire ar fi mai mare decât costul suportat în mod normal;
- certificate de urbanism, autorizații și avize relevante;
- starea fizică a proprietății imobiliare și stadiul reparațiilor acesteia, inclusiv o estimare a oricăror deteriorări cauzate de producerea riscului asigurat, de vechime, de defecte ale clădirii sau de neefectuarea la timp a reparațiilor. În anumite situații, starea clădirii conduce la scăderea sumelor acordate ca despăgubiri;
- în situația în care asiguratul este în imposibilitatea de a recupera TVAul, trebuie clarificat dacă polița de asigurare permite creșterea costurilor estimate cu suma echivalenta TVA-ului.
Elemente specifice rapoartelor de evaluare daune
Raportul de evaluare daune poate sa cuprinda:
- cauza care a produs pagubele. In cazul unei cercetării penale, raportul nu va include cauza daunelor;
- amploarea pagubelor;
- reparațiile și costul de înlocuire, privind prețul de piață al lucrărilor de construire necesare pentru remedierea deteriorării;
- specificarea costurilor de reconstruire împreună cu toate costurile suplimentare necesare pentru refacerea proprietății imobiliare. Costul amenajărilor va fi specificat sau exclus, în mod explicit în raport;
- calcularea fransizelor daca contractul de asigurare este incheiat cu fransiza. Franșiza poate sau fie stabilită în sumă fixă sau procentuală;
- verificarea reintregirii sumei asigurate daca au mai fost achitate daune anterioare;
- verificarea îndeplinirii obligatiilor cuprinse în contractul de asigurare;
- verificarea dreptului de regres al asigurătorului;
- rezervele și limitările obligatorii.
Metode de stabilire a valorii daunelor
Stabilirea valorii daunelor se face prin abordarea prin cost (sau metoda contractorului). Aceasta metoda se utilizează pentru a determina costul de înlocuire de nou și costul de înlocuire net.
În cazul determinării costului de înlocuire net se face o alocare numai pentru deprecierea fizică, nu și pentru deprecierea funcțională sau cea economică, deoarece scopul este acela de a înlocui pierderea fizică.
Estimarea costului de înlocuire net depinde, printre altele, de vechimea clădirii, de durata de viață rămasă estimată, de modul de construire, de utilizarea și gradul de întreținere a acesteia.
Daune din fenomene catastrofice
• în zonele expuse se utilizează, de regulă, tehnici speciale de construire;
• trebuie acordată atenție determinării cauzei directe a deteriorării, deoarece adesea și alte cauze au simptome asemănătoare, de exemplu:
− fisuri foarte fine și fine, fisuri de tensiune, fisuri între diferite materiale;
− dilatare structurală;
− încălzire;
− ferestre deteriorate;
− forța de împingere a pământului;
− slăbirea structurilor;
− contracția și uscarea materialelor;
− înghețul și gheața;
− fundațiile.
• alunecările de teren apar frecvent în zonele pe care datele istorice le prezintă ca zone sigure;
• registrele și hărțile oficiale pot conține informații despre zonele recunoscute ca nesigure.
• afectarea în proporție extinsă și adesea semnificativă a componentelor principale ale clădirii și înlocuirea acestora;
• necesitatea unor perioade îndelungate pentru „uscare”;
• în mod frecvent, degradarea exterioară substanțială a terenului și a amenajărilor de pe amplasament;
• sistemele de alertă timpurie funcționale pot preveni sau reduce pagubele;
• în anumite situații, ridicarea nivelului apei se produce încet;
• în alte situații, apa, mâlul și rocile pătrund brusc, crescând efectele pagubei;
• măsurile preventive, cum ar fi construirea digurilor din saci de nisip, excavarea albiei râurilor etc. pot reduce magnitudinea pagubei;
• registrele și hărțile oficiale pot conține informații despre zonele recunoscute ca nesigure.
Daune din fenomene atmosferice
• de regulă, nu pot fi puse în aplicare prea multe măsuri preventive;
• adesea „structurile mai vechi rezistă mai mult”;
• clădirile moderne sunt adesea ridicate în locuri expuse;
• efectul schimbărilor climatice este în creștere;
• detalii constructive sub-dimensionate;
• lipsa acordului privind aplicarea unor măsuri preventive.
• incendii;
• timpul pentru evacuare;
• daune substanțiale aduse clădirilor, solului, aerului și apei;
• efecte pe termen lung.
• trebuie consultate stațiile oficiale de înregistrare;
• trebuie raportate deteriorările anexelor aflate în vecinătatea coastei;
• deteriorările aduse diferitelor construcții speciale, cum ar fi depozitele ecologice, structurile de stabilopozi, porturi, cheiuri și diguri;
• schimbările climatice care conduc la ridicarea nivelului apei mărilor și oceanelor.
Daune provenite din alte riscuri
• aprinderea bruscă și neprevăzută a funinginii;
• scântei;
• explozia;
• trăsnetul, atunci când bunul este direct lovit și poartă urmele acestei lovituri;
• scurt circuite ori alte fenomene electrice sau alte avarii asemănătoare;
• aprinderea cauzată de operațiile care presupun încălzirea, de exemplu: sudura, tăierea cu arc electric;
• aprinderea funinginii pe coș, conducând la avarierea structurii coșurilor poate fi rezultatul căldurii intense provocate de încărcarea excesivă a focarului. Acest fenomen nu poate fi descoperit decât prin inspecția efectuată de personal specializat.
• infiltrarea apei sau a altor lichide din conductele exterioare, rezervoare de scurgere, fose septice, rezervoare cu petrol, acvarii;
• infiltrarea apei prin deschideri sau cauzată de scurgeri;
• infiltrarea apei în clădire direct din exterior din cauza căderilor masive de ploaie, a topirii zăpezii sau a gheții, cu condiția ca apa să depășească nivelul planșeului de la etajul inferior;
• scurgeri de la hidranții unui sistem autorizat și din conducta de alimentare, începând cu ventilul principal al sistemului de hidranți al clădirii;
• deteriorările provocate de îngheț, încălzirea insuficientă sau izolarea incompletă a clădirii;
• dimensionarea greșită a sistemului de scurgere sau prezența sedimentelor în acesta;
• refularea sistemului public de canalizare;
• răspunderea și dreptul de regres al asigurătorului.
Alte tipuri de pagune posibile aduse cladirilor
• rozătoare: identificarea punctelor de acces și a stricăciunilor provocate (deteriorarea izolației, semne de mușcătură pe cablurile electrice,
excremente și miros neplăcut);
• insecte: analiza naturii și a tipului. Despăgubiri pentru efectuarea reparațiilor;
• stricăciunile cauzate de animalele de casă nu sunt, de regulă, acoperite prin polițele uzuale de asigurare;
• verificarea inventarelor de „dăunători” cum ar fi lilieci, anumite specii de păsări etc.;
• în mod normal, asigurarea acoperă serviciile de consiliere în vederea prevenirii recurenței.
• vânt sub pragul de furtună;
• impactul zăpezii sau greutatea zăpezii;
• alunecarea zăpezii pe sau de pe acoperiș;
• spargerea sticlei de la ferestre și uși și a celei din componența altor elemente ale clădirii și care este montată pe poziția sa permanentă;
• deteriorarea cauzată de degradarea semnificativă sub acțiunea ruginii, a coroziunii sau a altor agenți corozivi ori a uzurii fizice;
• deteriorări constând în stricăciuni accidentale, crăpături și fisuri, puncte, zgârieturi și despicături;
• stricăciuni cauzate de animale, insecte, bacterii, ciuperci sau mucegai;
• deteriorări care afectează numai instalațiile sanitare sau electrice;
• deteriorări care afectează părțile constructive care nu au fost fixate pe locația lor permanentă;
• deteriorarea elementelor din sticlă, a dispozitivelor, echipamentelor și obiectelor sanitare care au fost montate special de chiriaș sau pentru chiriaș;
• deteriorarea elementelor din sticlă, având ca rezultat pătrunderea curentului de aer între ramă și sticla dublă;
• prăbușirea aparatelor de zbor sau căderea unor părți din aparatele de zbor sau a unor obiecte din acestea.